Forside/Boliglån/Realkreditlån vs. Banklån

Realkreditlån vs. Banklån:
Hvad er forskellen, og hvad skal du vælge?

De to lånetyper arbejder sammen, men har vidt forskellige vilkår og omkostninger. Her er den komplette sammenligning.

Den fundamentale forskel

Den afgørende forskel er, hvordan pengene skaffes. Et realkreditlån finansieres via obligationsmarkedet — investorer køber obligationer, og pengene går til dig som boligkøber. Prisen bestemmes af markedet, hvilket historisk har givet de laveste renter. Et banklån finansieres af bankens egne midler, og prisen sættes af banken selv — typisk markant højere. Er du førstegangskøber? Læs vores guide til køb af bolig.

Realkreditlån

Finansieret via obligationsmarkedet
Op til 80% af boligens værdi
1. prioritets pant
Rente: typisk 1-5% (afhænger af type)
Løbetid: op til 30 år
Fuld konverteringsmulighed
Skattefri kursgevinster
Bidragssats betales løbende

Banklån

Finansieret af bankens egne midler
Op til 15% af boligens værdi (80-95%)
2. prioritets pant
Rente: typisk 4-8% (variabel)
Løbetid: typisk 10-20 år
Begrænset konvertering
Ingen skattefri kursgevinster
Ingen bidragssats, men højere rente

Detaljeret sammenligning

ParameterRealkreditlånBanklån
Maks. belåningOp til 80% af boligværdiOp til 95% (inkl. realkredit)
Typisk rente1-5% (afhænger af type/løbetid)4-8% (variabel)
LøbetidOp til 30 årTypisk 10-20 år
Sikkerhedsprioritet1. prioritet (laveste risiko)2. prioritet (højere risiko)
AfdragsfrihedMuligt (op til 10 år)Sjældent muligt
KonverteringFuld op-/nedkonverteringMeget begrænset
Skattefri kursgevinstJaNej
Ekstra omkostningBidragssats (0,5-1,2%)Evt. oprettelsesgebyr
PrisfastsættelseMarkedsdrevet (obligationer)Bankens egen margin

Hvad koster forskellen i praksis?

Eksempel: Bolig til 3.000.000 kr.

Med 5% udbetaling (150.000 kr.) finansieres boligen med:

1

Realkreditlån: 2.400.000 kr. (80%) til f.eks. 4% fast rente i 30 år = ca. 11.450 kr./md. + bidrag

2

Banklån: 450.000 kr. (15%) til f.eks. 6% variabel rente i 15 år = ca. 3.800 kr./md.

Konklusion: Banklånet på kun 450.000 kr. koster næsten lige så meget pr. måned som et realkreditlån på 5× beløbet. Det understreger, hvorfor du bør minimere banklånets andel.

Strategier til at minimere banklånet

Spar mere op: Jo mere du selv kan betale i udbetaling, jo mindre banklån behøver du.
Køb billigere: En lidt billigere bolig kan betyde, at du slet ikke behøver banklån.
Vent på værdistigning: Hvis boligen stiger i værdi, falder din belåningsgrad, og du kan indfri banklånet med et nyt realkreditlån.
Ekstra afdrag på banklånet: Prioritér altid at afdrage det dyre banklån først. Sparet rente er skattefri.

Beregn din boligfinansiering

Se hvad de forskellige lånetyper koster dig pr. måned med vores beregner.

Åbn låneberegneren← Tilbage til boliglån-guiden

Ofte stillede spørgsmål

Ja, hvis du har mere end 20% i udbetaling (egne midler), behøver du ikke et banklån. De 80% dækkes af realkreditlånet, og resten af din opsparing. Jo mere du selv kan betale, jo billigere bliver den samlede finansiering.

Bidragssatsen er realkreditinstituttets pris for at administrere dit lån og dække deres risiko. Den beregnes som en procentdel af restgælden (typisk 0,5-1,2%) og betales løbende oven i din ydelse. Bidragssatsen stiger med belåningsgraden — lån over 60% af boligens værdi har højere bidrag.

Ja, i praksis altid. Banklån har typisk 2-5 procentpoint højere rente end realkreditlån, fordi banken påtager sig mere risiko (2. prioritet i boligen). Derudover har banklån kortere løbetid, hvilket giver en højere månedlig ydelse. Derfor bør man minimere banklånets andel.

Ikke direkte. Realkreditlån kan maksimalt udgøre 80% af boligens værdi. Men hvis din bolig er steget i værdi, og din belåningsgrad er faldet under 80%, kan du optage et nyt realkreditlån, der dækker det eksisterende banklån. Det kræver en ny vurdering af boligen.

Redaktionel note: Renteniveauer er vejledende og afhænger af markedsforhold. Læs vores redaktionelle politik.