Forside/Boliglån/Køb af bolig

Køb af bolig:
Den komplette guide til finansiering

Fra kreditgodkendelse til nøgleoverdragelse. Alt du skal vide om finansieringen, når du køber din første — eller næste — bolig i Danmark.

Finansieringen i overblik

Når du køber en bolig i Danmark, finansieres den typisk med en kombination af tre elementer: din egen udbetaling, et realkreditlån og eventuelt et banklån. Fordelingen følger en fast model, der er reguleret af Finanstilsynet.

De tre lag i boligfinansieringen

80%

Realkreditlån

Den billigste del. Lav rente, op til 30 års løbetid. Sikkerhed i boligen med 1. prioritets pant.

15%

Banklån

Dyrere rente og kortere løbetid (typisk 10-20 år). 2. prioritets pant i boligen. Ikke altid nødvendigt, hvis du har mere end 20% i udbetaling.

5%

Udbetaling (egne midler)

Lovkrav. Skal komme fra din egen opsparing, ikke fra lån. Jo mere du selv betaler, jo bedre vilkår får du på resten.

Trin-for-trin: Fra drøm til nøgler

1

Kortlæg din økonomi

Før du kigger på boliger, skal du kende dit budget. Hvad er din husstandsindkomst? Hvad er dine faste udgifter? Hvor meget har du i opsparing til udbetaling? Og hvad er dit månedlige rådighedsbeløb, når boligudgifterne er betalt?

2

Få en kreditgodkendelse

Kontakt din bank og få en forhåndsgodkendelse. Den fortæller dig præcist, hvad du kan låne, og på hvilke vilkår. Det gør boligsøgningen realistisk og viser sælger, at du er en seriøs køber.

3

Vælg lånetype

Fast eller variabel rente? Med eller uden afdragsfrihed? Kort eller lang løbetid? Disse valg har enorm betydning for din økonomi i årtier. Læs vores guide til boliglån for at forstå dine muligheder.

4

Find og køb boligen

Med budget og godkendelse på plads kan du søge målrettet. Husk at indregne alle handelsomkostninger (tinglysning, advokat, forsikring) i dit samlede budget.

5

Underskrift og udbetaling

Når handelen er på plads, udarbejder advokaten skøde og købsaftale. Banken udsteder lånedokumenterne, og du betaler udbetaling og omkostninger. Pengene frigives ved overtagelsen.

Omkostninger ud over boligens pris

Mange førstegangskøbere undervurderer de ekstra omkostninger ved boligkøb. Her er et realistisk overblik:

OmkostningTypisk beløb
Tinglysningsafgift (skøde)1.825 kr. + 0,6% af købesum
Tinglysningsafgift (pant)1.825 kr. + 1,45% af lånebeløb
Advokathonorar5.000-15.000 kr.
Ejerskifteforsikring10.000-25.000 kr.
Bankens sagsgebyr5.000-10.000 kr.
Energimærke (hvis mangler)1.000-3.000 kr.
Evt. tilstandsrapport5.000-10.000 kr.

Tommelfingerregel: Regn med ekstra omkostninger på ca. 3-5% af købsprisen. Ved en bolig til 3.000.000 kr. bør du afsætte 90.000-150.000 kr. til omkostninger ud over udbetaling og lånebeløb.

Råd til førstegangskøbere

Start med at spare op til mindst 5% i udbetaling — jo mere, jo bedre vilkår
Få en kreditgodkendelse FØR du kigger på boliger, så du kender dit reelle budget
Overvej fast rente, hvis du vil have tryghed om din ydelse de næste mange år
Husk at budgettere med ejerudgifter: ejendomsskat, forsikring, vedligeholdelse og varme
Brug en uafhængig advokat — ikke kun bankens eller mæglerens
Lad være med at strække budgettet til det yderste — hav altid luft til uforudsete udgifter

Klar til at beregne dit boliglån?

Brug vores låneberegner til at se, hvad den månedlige ydelse bliver med forskellige renter og løbetider.

Åbn låneberegnerenLæs boliglån-guiden

Ofte stillede spørgsmål om boligkøb

Du skal som minimum have 5% af købsprisen i udbetaling (egne midler). Derudover finansieres typisk 80% via realkreditlån og op til 15% via banklån. De 5% kan komme fra opsparing, arveforskud eller salg af nuværende bolig — men det må ikke være lånte penge.

En kreditgodkendelse (eller forhåndsgodkendelse) er bankens bekræftelse af, at du kan låne et bestemt beløb. Få den FØR du begynder at kigge på boliger. Den giver dig et realistisk budget og gør dig til en stærkere køber ved forhandlingsbordet.

Kontantprisen er den pris, sælger ønsker for boligen. Ejendomsværdien er den offentlige vurdering, som bruges til at beregne ejendomsværdiskat. Bankens vurdering (handelsværdi) kan afvige fra begge og er den, der bestemmer din belåningsgrad.

Ud over boligens pris skal du regne med: tinglysningsafgift (1.825 kr. + 1,45% af lånebeløbet), advokathonorar (5.000-15.000 kr.), ejerskifteforsikring, evt. bygningsgennemgang, og omkostninger til bankens sagsbehandling. Samlet typisk 3-5% af købsprisen.

Ja. Banken vurderer din individuelle økonomi — indkomst, gæld og rådighedsbeløb. Som enlig køber er dit budget typisk lavere, men mange køber ejerlejligheder eller rækkehuse alene. Banken anbefaler normalt, at din samlede gæld ikke overstiger 4 gange din bruttoindkomst.

Redaktionel note: Denne guide er vejledende. Boligkøb er en stor økonomisk beslutning, og vi anbefaler altid at søge individuel vejledning fra bank og advokat. Læs vores redaktionelle politik.