Guide til kreditforeningslån
Hvis man ejer fast ejendom, har man efter al sandsynlighed et kreditforeningslån, også kaldt et realkreditlån. Denne bolig vil være udlåners sikkerhed for at lånet betales tilbage, men at finde rundt i disse kan være en jungle og at finde det rigtige er ofte endnu sværere. Hvis lånet misligholdes, kan realkreditinstituttet i sidste ende gøre udlæg i huset og sælge det på tvangsauktion, hvilket medfører et stort tab for sælger, så før man kaster sig over at vælge lån, er det alfa og omega at vælge det rigtige. I denne guide skaber vi et overblik, som gør det muligt for dig at finde det bedste lån.
Hvordan optager man et kreditforeningslån
Når man optager et kreditforeningslån, anvendes obligationer til lånene i kreditforeningen, Disse obligationer sættes til salg, og pengene herfra låner man så. Hver gang der udstedes nye lån, udstedes nye obligationer, og det er udbuddet og efterspørgslen på markedet der afgør hvad det koster at låne. Selve gældsbeviset er en obligation, hvor det detaljeret fremgår på hvilke betingelser lånet skal tilbagebetales. Dette lån kan både anvendes til at købe bolig eller til forbedringer af en bolig man allerede har. For almindelige boliger kan der lånes op til 80 %, for sommerhuse 75 % og for byggegrunde op til 40 %, hvor resten enten skal betales kontant eller lånes i banken. Hvis man skal udføre forbedringer på boligen og i forvejen har et realkreditlån, kan man optage et ekstra realkreditlån inden for 80 % af ejendommens vurdering.
Hvis man tæller alle varianterne med, findes der over 100 forskellige realkreditlån, men de kan grundlæggende opdeles i 2 typer:
– Fastforrentede lån: Man låner et beløb til en fast rente over et bestemt antal år, og det fås både som obligationslån og kontantlån. Ofte koster denne type lån også et fradrag i den aktuelle dagskurs og et gebyr.
– Variable lån: Man optager lån, hvor renten reguleres hvert halve år, og den kan både gå op og ned.
Variable lån er altså firkantet sagt lidt mere risikofyldt end lån med fastforrentede lån, men kan også vise sig at blive billigere, hvis renten falder. Men hvis der ikke er plads til stigninger i økonomien, kan det bedre betale sig at vælge et lån med fast rente, hvor man kender det præcise beløb der skal afdrages over hver måned, hvert år og over den samlede låneperiode. Ved et fastforrentet lån ændres kurserne hele tiden, så det gælder om at få optaget lånet i en periode hvor renten er lav.
Uanset om man vælger et lån med fast eller variabel rente, kan man vælge et afdragsfrit lån. Det er et lån, hvor renterne betales, men ikke selve lånet. Det er dog ikke afdragsfrit til evig tid, men typisk i 10 år, hvorefter der skal betales afdrag på lånet eller omlægge det til et nyt afdragsfrit lån, hvilket dog forudsætter at huspriserne ikke er faldet, da det så ikke vil kunne rummes inden for lånegrænsen på 80 %. Afdragsfrie lån er mest sikre i perioder med stødt stigende huspriser, hvor man langsomt oparbejder en friværdi, selvom der ikke afdrages på gælden. I perioder med faldende huspriser er det mindre sikkert, da husets værdi risikerer at falde så meget, at gælden kan overstige husets værdi på et tidspunkt.
Når man så har optaget lånet, skal man begynde at betale realkredittens terminsydelse, hvilket er den månedlige udgift til lånet og består af afdrag, bidrag og renter. Det er dermed den procentdel af restgælden og realkreditselskabets løbende indtjening på lånet. Beløbet afhænger af lånetypen og det lånte beløb.
De fleste lånetyper ligner umiddelbart hinanden, men er der store forskelle i vilkår og betingelser, men de kan alle kombineres med op til 10 års afdragsfrihed, og løbetiden kan være op til 30 år. Så når man skal vælge et kreditforeningslån blandt mange tilbud, skal man virkelig sørge for at indhente alle oplysninger og læse kontrakten godt igennem, lade sig rådgive af professionelle fagfolk og undersøge mulighederne på markedet og ikke lader sig begrænse af et realkreditinstitut. Det er nemlig meget forskelligt og afhængigt af den konkrete privatøkonomi hvilket realkreditlån, der er det mest fordelagtige. Sammenlignet med andre finansieringsformer er realkreditlån som regel den billigste måde at finansiere en ejerbolig på.
Når man så har besluttet sig for et bestemt lån, skal man godkendes til det. Det sker gennem en kreditvurdering, hvor realkreditselskabet på baggrund af lønsedler, årsopgørelser og budgetter vurderer, hvorvidt man vil kunne afdrage. Herefter skal man have tilbud på det ønskede lån og om det skal være til en fast eller variabel rente
Ti tips til det bedste realkreditlån:
1. Man skal ikke alene vælge et kreditforeningslån på baggrund af den forventede renteudvikling, da ingen eksperter kan forudsige de præcise renter i fremtiden, og realkreditinstituttet forsøger at sælge et produkt. Lav beregninger på de indhentede tilbud og få en uafhængig ekspert til at gennemgå dem for at få den størst mulige sikkerhed for en god handel.
2. Ens egen bank spiller en vigtig rolle, da denne ofte formidler kreditforeningslånet og dermed den indgåede aftale.
3. Er det mest fordelagtigt med lån eller afdrag? Hvis renten er lav, har man mulighed for at afdrage på dyre lån ved at optage afdragsfrie realkreditlån, og dermed få fjernet ubehagelige dyre poster i budgettet.
4. Der bør være en blanding mellem sikkerhed og risici. Man kan ikke både få lav rente og ingen risiko, og som forbruger betaler man for sikkerhed på de finansielle markeder. Det er derfor fordelagtigt at beregne de forskellige scenarier , og hvad de slutteligt vil koste i forskellige situationer.
5. Hvis renten hæves, falder restgælden med et fastforrentet lån, men dette gælder ikke for et variabelt lån.
6. Man bør ikke optage realkreditlån til under kurs 95, da kursen ved rentefald vil stige, hvilket vil gøre restgælden meget stor.
7. Man får det bedste sammenligningsgrundlag ved at sammenligne lån med samme løbetid.
8. Især for førstegangskøbere og i de store byer kan det være svært at komme ind på boligmarkedet, da man ofte ikke har en opsparing at skyde i huset. Jo mere man kan ligge i udbetalingen, jo bedre vilkår vil man kunne forhandle sig til.
9. Hvis man overvejer at omlægge lånet, skal gælden mindst være på 200.000 kr. og løbetiden mindst 10 år, da det ellers vil blive for dyrt i forhold til eventuelle besparelser.
10. At optage et lån er faktisk et gigantisk puslespil, hvor mange forskellige perspektiver af ens økonomi skal afspejles og passes ind, og det er ikke let. Og uanset hvilken løsning man vælger, er der stadig usikkerhed. Men det bedste er at overveje hvordan ens økonomi bedst er tjent, og om man ønsker stabilitet og tryghed ved et fastforrentet lån eller har plads til økonomien til at gå efter den store rentefest med et variabelt lån, hvor man også kan risikere at sidde med en langt dyrere regning.