Lån til indfrysning af ejendomsskat

Lån til indfrysning af ejendomsskat

Indfrysning af ejendomsskat er en støtte, der giver ældre mennesker og pensionister økonomisk aflastning så de kan beholde deres bolig, selvom de har forladt arbejdsmarkedet. Alle kommuner i Danmark er forpligtede til at give dette tilbud til husejere over en vis alder. Dette gøres ved at yde et lån til ejendomsskatten, hvor kommunen med sikkerhed i den faste ejendom yder lån tilsvarende til skattene.

Hvilken betingelser er der for indefrysning af ejendomsskat

Når visse betingelser er opfyldt, er det muligt for personer over 65 år samt visse modtagere af pension og efterløn kan få indefrosset ejendomsskatterne. Hvis ens bopælskommune har sikkerhed i fast ejendom, kan den yde et lån svarende til skatterne i enten helårsboligen eller i sommerhuset. Dette lån skal først betales tilbage, når huset skal sælges eller når man dør. Man har altså mulighed for at udsætte betalingen af ejendomsskatten og dermed “indfryse” den. Dette er ofte langt billigere end andre lån som bank- og realkreditlån. Hvis man som pensionist har behov for en enkel og billig nedsparingsmulighed i boligen, vil en indfrysning derfor oftest være den foretrukne mulighed, da det er nemt og samtidigt rentefrit. Som låntager er der heller ingen etableringsudgifter ved at indefryse ejendomsskatten.

Tilmed er det til en lav rente, hvor lånet forrentes med en årlig fastsat rente ud fra markedsrenten. I 2017 var renten på 1,24 %, og kommunen betaler tilmed tinglysningsgebyret på 1660 kr. og tinglysningsafgiften på 1,5 % af pantebrevets pålydende. Fra 1. januar 2018 er renten 1,00 % og gælder også for lån optaget før. Alternativet af lån er at låne penge i banken eller realkreditinstituttet. Renten til indefrysning af lån er fradragsberettiget, så man ved indfrielse af lånet får en del af de tilskrevne renter refunderet. Det modsvarer rentefradragets skatteværdi.

Det er dog en række betingelser, der skal være opfyldt for at få indefrosset ejendomsskatterne.

Hvem kan få det?

Ejeren eller dennes ægtefælle skal have bopæl i Danmark på det tidspunkt skatten skal betales. Dertil skal minimum 1 af nedenstående punkter være opfyldt:

  • Ejeren skal være fyldt 65 år
  • Ejeren skal modtage folkepension, delpension, efterløn eller førtidspension

Der skal være friværdi i boligen i den senest opgjorte ejendomsvurdering for at kunne få lånet. Der kan optages lån til både helårsboliger og sommerhuse, men der kan ikke optages mere end 1 lån pr. person. Hvis boligen er belånt til eller over 80 % af handelsværdien, er det ikke muligt at låne mere af realkreditinstituttet. I stedet må man låne i banken, hvor renten er betydeligt højere.
Ordningen kan ikke anvendes, hvis man modtager boligstøtte. Hvis man er i tvivl om, hvad der bedst kan betale sig, skal man kontakte sin bopælskommune der hjælper med at finde den mest fordelagtige løsning i den konkrete situation. Man skal ansøge om lånet i den kommune, som boligen ligger i. Alle kommuner skal tilbyde lånet til ejendomsskatter og tilslutningsafgifter, mens det er frivilligt og dermed forskelligt fra kommune til kommune, om der kan lånes til vej-, kloak-, vandafledning mm.

Hvordan indefryser man ejendomsskatten

Hvis man opfylder ovenstående betingelser, kan man ansøge om lån. Man skal som skrevet ansøge i den kommune, hvor boligen ligger. Man kan enten anvende den digitale selvbetjeningsside på kommunens hjemmeside eller alternativt henvende sig i borgerservice eller på et kommunebibliotek.

Hvad er den årlige rente?

Lånet forrentes med en årlig rente svarende til gennemsnittet af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer i de 12 foregående måneder. Denne rente kan ikke trækkes fra i skat, men ved opkrævning af et lånebeløb forfaldet til betaling ydes nedslag i renter påberegnet efter d. 1. januar 2011.

Der stilles sikkerhed for lånet gennem enten et ejerpantebrev eller skadeløsbrev i huset. Ved anvendelse af et skadeløsbrev udsteder husejeren det selv til kommunen, som derigennem får sikkerhed i ejendommen for de indfrosne skatter for pantebrevets pålydende beløb. Hvis man derimod anvender et pantebrev, skal man selv udstede det og aflevere det til kommunen. Gennem håndpantsætningserklæringen er der dermed sikkerhed for kommunen.

Selvom kommunen i langt de fleste tilfælde vil være villig til og skal yde disse lån, er der dog undtagelser. Der ydes lån indtil lånebeløbet med tilskrevne renter dækker op til 95 % af ovenstående. Er der f.eks. sikkerhed for 400.000 kr., skal der stilles ny sikkerhed når det indfrosne beløb inkl. renter når op på 380.000 kr. Derefter skal det vurderes, om sikkerheden skal forhøjes, og dermed om aftalen skal fortsætte. Hvis ikke, skal ejendomsskatter fremtidigt betales med tillæg af de renter, der herfra skal afdrages på. Kommunen kan dog godt nægte lån, hvis f.eks. de ikke har sikkerhed inden for 95 % af vurderingen, men man har alligevel mulighed for at opnå lån ved at nedlyse det foranstående lån. I sådanne tilfælde skal man så kontakte sin bank eller realkreditinstitut. Når lånet er blevet nedlyst, skal kommune give indefrysning af ejendomsskatter, da der nu er en tilstrækkelig sikkerhed for dem.

Pantehæftelserne i ejendommen skal respektere det skadesløsbrev eller ejerpantebrev, som i forvejen er der. Efterhånden som de rykker op, vil pantebrevet rykke op efter de foranliggende pantehæftelser. Kommunens sikkerhed skal holdes inden for den senest meddelte ejendomsvurdering. Her skal man kigge på de øvrige lån i ejendommen og kommunens sikkerhed. Har ejendommen f.eks. en værdi på 2 mio. kr. med et lån i ejendommen på 1,6 mio., kan sikkerheden ikke blive højere end 400.000 kr. Hvis de inkluderede renter allerede er indefrosset 320.000 kr., hvilket er 95 % af sikkerheden, kan ordningen ikke fortsætte.

Kommunen kan tillade optagelse af nye år, hvor deres lån så “rykker” for. Dertil kan de ligeledes tillade en omprioritering af de lån, som ligger foran deres sikkerhed i tingbogen. Da der er forskelle på de enkelte kommuner, er det bedst at tage kontakt til kommunen for at finde ud af, hvilken praksis de følger. Man har krav på at få at vide, hvor stort lånet inkl. tilskrevne renter er blevet. Dette sker d. 1. marts hvert år.

Nedenfor kan ses en oversigt over renten i årene 2007-2018:

År Rente pr. år
2007 1.5%
2008 2.0%
2009 2.125%
2010 0.5%
2011 3.08%
2012 2.93%
2013 2.23%
2014 1.84%
2015 1.64%
2016 1.41%
2017 1.24%

Er det en god ide at indfryse ejendomskatter?

Ved ejerskifte forfalder lånet, men der er dog visse undtagelser, hvis ejendommen overtages af en ægtefælle, eller hvis ejeren ender på plejehjem. Der er til enhver tid muligt at indfri lånet.
Ligeledes er der grænser for, hvor stor en likvid formue man må have, hvis man får lån indefrosset og modtager ældrecheck. Ellers bliver der skåret i den. Friværdi i fast ejendom er ikke likvid formue, men hvis der optages et realkreditlån til at bruge på ejendomsskatten, vil det indgå i opgørelsen af ens likvide formue og kan reducere ældrecheckens størrelse.

Hvis ovenstående modregning ikke er et problem, kan man sammenlignes den aktuelle rente på 1 % med alternativerne. Hvis det blot er for ikke at skulle aflevere pengene, er renten aktuelt meget lav. I sådanne tilfælde er det udmærket at betale sine ejendomsskatter frem for at indefryse dem til en rentesats.

Hvis alternativet er at optage lån i ejendommen, er det vigtigt at være opmærksom på, hvor belånt ejendommen er. Kan man holde realkreditlånet til betaling af ejendomsskatten på maks. 40 % af ejendommens værdi, kan et lån være noget billigere end indefrysning. Har lånet derimod en sikkerhed på mellem 60-80 %, er et sådan lån noget dyrere til indefrysning pga. rente, kursskæring og bidrag. For mindre lån er omkostningerne til optagelse af realkreditlån relativt store. Det er derfor kun økonomisk fordelagtigt at optage lån i ejendommen ved store ejendomsskatter, eller hvis der alligevel skal lånes i ejendommen.

Konklusionen

Konkluderende kan det siges, at det er vigtigt at tænke langsigtet og planlægge nogle år frem, før man beslutter sig for, hvorvidt man skal optage lån til indefrysning. Disse lån skal optages løbende, og hvis man efter en grundig gennemgang af økonomien ved at det er nødvendigt at gøre, er det en fordel at starte så snart man kan.