Hvor meget må huslejen stige ?

Husleje…hvor meget må den stige?

De fleste danskere oplever regelmæssigt huslejestigninger. For mange mennesker kan disse stigninger virke uoverskuelige, men hvor meget må den egentlig stige? Vi vil nu gennemgå de vigtigste regler for huslejestigninger. Se også her fordele ved hhv. ejer-, andels- og lejebolig.
Når det kommer til husleje, er der stor forskel på hvilken slags kontrakt man har. Som lejer har man som grundregel en fastsat husleje der sammen med udgifterne til forbrug dækker den månedlige omkostning ved at bo i boligen samt forudbetalt leje i form af depositum der skal dække eventuelle skader ved fraflytning. Dertil skal der være et rimeligt tillæg, der så udgør udlejerens fortjeneste.
At eje en bolig eller have andelsbolig giver flere fordele. Ved at etablere et boliglån kan man anvende boligen som en opsparing, og den afbetaler man løbende på. Dette kan både bruges på andels- og ejerbolig, og der kan komme en værdistigning på boligen.
Regler for huslejestigninger

Lejeloven kan være svær at gennemskue

Det kan være svært at gennemskue Lejeloven, men vi vil nu gennemgå de vigtigste regler. Under Boligreguleringsloven må den samlede leje ikke overstige det beløb som skal dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, og der tages dertil forbehold for et afkast fra ejendommens værdi.
Man betaler en omkostningsbestemt husleje, hvis der i kommunen er boligregulering. Bor man i en kommune med boligregulering og hvis ejendommen er opført senere end 31.12.1991, er man omfattet af reglerne om boligregulering og omkostningsbestemt husleje. Er ejendommen opført senere, er man ikke omfattet heraf. Bor man i en kommune uden boligregulering, fastsættes lejen efter reglerne i lejelovgivningen om “det lejedes værdi”. Lejemålets værdi fastsættes ved at sammenligne lejemålet med andre tilsvarende mht. beliggenhed, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsesstand.

Hvad er markedsleje

Er man ikke omfattet af ovenstående, er man typisk omfattet af reglerne af markedsleje, hvilket vil fremgå af paragraf 11. Huslejeniveauet fastsættes derfor af aftalelovens paragraf 36 om urimelige aftaler, så den ikke må være urimelig høj.

Hvor meget må huslejen sættes op

For at finde ud af, hvorvidt udlejeren må sætte huslejen op, skal man uanset ovenstående udlejetype finde ud af følgende:
• Hvordan er lejen fastsat?
• Hvorfor hæver udlejeren huslejen?
• Er alle regler for varsling om ovenstående blevet overholdt?
Udlejer kan være berettiget til at sætte lejen op, hvis følgende er opfyldt:
• Forhøjede driftsudgifter – hvis huslejeforholdet er omfattet af reglerne om boligregulering og omkostningsbestemt husleje, vil en udlejer kunne kræve stigninger i huslejen, hvis de dermed forbundne udgifter som f.eks. skatter, afgifter til det offentlige og løbende udgifter til vand og forsikring mm. stiger. I sådanne tilfælde kan huslejen stige med et passende beløb.

Er lejemålet blevet forbedret ?

• Lejemålet er blevet forberedt – hvis udlejeren har foretaget forbedringer af lejemålet i både regulerede og ikke-regulerede kommuner, kan udlejer kræve huslejestigning. Disse forbedringer skal dog medføre en forøgelse af det lejedes værdi på minimum 10% for at det kan kræves. Her skal man sammenligne med lignende lejemål ud fra størrelse, kvalitet og beliggenhed. Hvis ejendommen er tilknyttet en forbedringskonto, skal udlejeren anvende denne til forbedringer af ejendommen. Udlejer har kun mulighed for at kræve den resterende sum penge gennem en huslejestigning hvis udgifterne overstiger det indestående på opsparingskontoen. Her skelnes mellem regulerende og ikke-regulerende kommuner. Er lejemålet beliggende i en ureguleret kommune, kan udlejer uden accept fra lejeren udføre forbedringerne, mens han i en reguleret kommune skal konsultere ejendommens beboerrepræsentation. I de uregulerede kommuner er det dog fortsat et krav, at arbejdet skal varsles med 3 måneder, mens småforbedringer skal varsles med 6 uger, da det ikke giver store gener for lejeren. Udlejer kan dog først forhøje lejen fra den dag, hvor forbedringerne er afsluttet. I en reguleret kommune skal beboerrepræsentationen indkaldes med 3 ugers varsel til at komme med deres kommentarer og vurderinger til forbedringsplanerne. Hvis udlejer ikke giver dem de 3 uger, mister han mulighed for at kræve huslejestigning som følge af forbedringerne. Huslejestigningen skal også her varsles minimum 3 måneder, før den træder i kraft og kan først kræves når forbedringerne er gennemført. Beboerrepræsentationen skal høres om lejeforøgelse senest 7 dage før udlejeren sender varsling til lejerne, så de har 6 uger til at gøre indsigelse og indbringe sagen for huslejenævnet efter at beboerrepræsdentationens frist er udløbet. Her skal udlejer sende lejerne en kopi af varslingen til lejerne samt det nye budget, hvor udlejeren skal redegøre for ændringerne. Selve varslingen skal indeholde
1. Lejeforhøjelsens størrelse og beregning af denne
2. At budgettet er forelagt beboerrepræsentationen
3. Beboerrepræsentationens kommentarer til ovenstående

Husleje stigning som følge af lejedes værdi

• Stigning med baggrund i det lejedes værdi – hvis lejer betaler en leje der er lavere end udlejers værdi. Dette vurderes ud fra lejelovgivningen ud fra en sammenligning med andre lignende lejemål ud fra beliggenhed, størrelse kvalitet mm. Det er altid udlejers ansvar, at der er fastsat den passende husleje ved indgåelse af lejeaftalen. Er denne sat for lav, skal der gå mindst 2 år, før den kan ændre, ligesom udlejeren fremadrettet kan hæve huslejen med 2 års mellemrum.

Husleje med trappeleje

• Stigning som følge af aftale med trappeleje – denne lejeaftale er kun gyldig for lejemål indgået før d. 01.07.2015, da det herefter blev ulovligt med denne type udleje. Men lejemål der blev indgået før denne dato er stadig juridisk bindende, hvis de er indgået før den nævnte dato. Med denne type kontrakt stiger lejen typisk med et bestemt antal kr. eller med et bestemt antal procent årligt.

Huslejestigninger

• Huslejestigninger efter aftale mellem udlejer og lejer – ikke al lejelov behøver handle om jura. Udlejer og lejer kan også sagtens indgå aftaler med hinanden om at forhøje huslejen. Hvis man f.eks. aftaler en forhøjelse på 500 kr. om måneden, er det en juridisk bindende aftale, og der er ikke samme krav til skriftlig varsling, og det er ikke omfattet af hverken lejeloven eller boligreguleringsloven. Man behøver dog som lejer ikke at acceptere dette, hvis det ikke er angivet i lejekontrakten. Hvis man ikke ønsker at acceptere de fremsendte krav, anbefales det altid at gøre det skriftligt.

Husk paragraf 11

• For alle lejemål gælder, at man i lejekontraktens paragraf 11 kan aftale at huslejen reguleres efter nettoprisindekset, som følger den generelle udvikling i samfundet. Hermed vil huslejen typisk stige med 0,5-1% om året. Denne aftale kan dog være ugyldig, hvis den bevirker at udlejer herigennem ikke overholder andre regler. Fastsættes lejen f.eks. efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, må den således ikke overstige ejernes driftsudgifter. Er det tilfældet, vil aftalen være ugyldig.

Hvis ovenstående er opfyldt, kan udlejer kræve huslejestigning. Dette skal dog ske med et skriftligt varsel minimum 3 måneder før stigningen vil ske, og den skriftlige henvendelse skal indeholde en begrundelse for forhøjelsen. Huslejens stigning skal også fremgå i enten procent eller kr. hvor meget lejen vil stige og en begrundelse herfor. Endelig skal der også være en klagevejledning, hvor det skal fremgå at man har 6 uger til at klage samt hvorledes man klager. Det kan enten ske til huslejenævnet eller boligretten.
I enkelte tilfælde kan det dog ske ved tilbagevirkende kraft. Forøges driftsudgifterne som følge af skatter eller afgifter til det offentlige, kan udlejeren kræve huslejestigning fra det tidspunkt dennes udgifter blev forøget. Dette skal dog senest meldes 5 måneder efter, at denne forøgelse blev kendt af udlejer.
Har man mistanke om, at man betaler for høj husleje, kan man gå i dialog med sin udlejer. Hvis det ikke giver resultat og man stadig er uenig, anbefales det at indbringe sagen for Huslejenævnet.

Se alle artikler om lån →