Hvad og hvordan kan jeg låne penge til et hus?

Måske går du lige nu og overvejer at købe egen bolig. Anskaffe sig sit eget dejlige hyggelige hus på landet eller en lækker lejlighed i storbyen, som kan udgøre udgangspunktet for ens liv. Men at købe bolig kræver mange penge og ofte et lån, men hvor meget kan du egentlig låne? Det afhænger især hvad man har af formue, løn og hvilke leveomkostninger man har. Vi vil nu præsentere, hvad bankerne kræver, hvor stort rådighedsbeløbet bør være og hvad du bør være opmærksom på når du køber bolig. Denne artikel tager udgangspunkt i ejerboliger og ikke andelsbolig eller lejeboliger. Læs her mere om fordelene ved hhv. ejer-, lejer- og andelsbolig.

Hvor dyr en bolig man har råd til, afhænger af størrelsen på ens opsparing og indkomst, som igen er afgørende for hvor stort et beløb man kan låne. Man kan enten låne penge til boligkøb i realkreditinstitut og evt. banken. Her finansieres et boligkøb typisk med en udbetaling på 5%, 80% af lånet optages i et realkreditinstitut og de resterende 15% i banken. Det er dog lovkrav, at man kan ligge mindst 5% som udbetaling og mere er blot en stor fordel, da man så skal låne færre penge og dermed afdrage mindre og betale færre renter.

Sådan beregnes det maksimale lånebeløb

Nedenstående regnestykke kan bruges til at udregne, for hvor stort et beløb man kan købe ejerbolig for. Beregneren forudsætter at man ikke har en nævneværdig opsparing ud over den krævende udbetaling.

Der skal som skrevet ligges minimum 5% i udbetaling, og husstanden må ikke optage en gæld der er 3,5 gange højere end husstandsindkomsten, der er den samlede årsindkomst for alle boligens beboere før Skat. Hvis man køber bolig i Århus eller København, må gældsfaktoren godt være 4, da priserne som bekendt er højere i de store byer.

Hvor meget man kan låne, beregnes ud fra følgende:

  • Hvor meget man kan ligge i afbetaling
  • Husstandens årsindkomst før Skat
  • Gældsfaktoren: Er normalt 3,5, men i storbyer som Århus og København kan den komme op på 4

Dertil skal øvrig gæld indberegnes i, hvor meget ny gæld man kan optage. Anden gæld kan være:

Som med al anden økonomi er der flere ting at overveje end optagen gæld når man køber bolig. Ud over selve boligen skal man også have penge til løbende udgifter når alle faste regninger er betalt, og her anbefales det at kigge på de anbefalede rådighedsbeløb fra Finanstilsynet. Nedenstående er de anbefalede beløb, afhængigt af hvorvidt man er alene, i parforhold og hvorvidt der er børn i husholdningen.

  • Er man enlig, er det anbefalede beløb 5.000-6.000 kr.
  • For samlevende par er det anbefalede rådighedsbeløb 8.500-10.000 kr.
  • Er der børn i husholdningen, skal der beregnes yderligere 2.500 kr. pr. måned

Rådighedsbeløbet dækker bl.a. boligudgifter, lån, forbrug som vand varme og el, TV-, internet- og mobilabonnement, fritidsaktiviteter og daginstitution. Hertil kommer de variable udgifter som mad, tøj, gaver, ferier og fornøjelser som biografture, udflugter og lignende. Rådighedsbeløbet skal både dække de daglige udgifter samt de variable udgifter. Er man f.eks. enlig med 2 børn, bør ens månedlige rådighedsbeløb være mellem 10.000-11.000 kr. om måneden.

Ved at kende sit rådighedsbeløb ved man præcist hvor meget man har til forbrug hver måned. Dermed undgår man overtræk og har tilmed mulighed for at spare op og kan planlægge sin økonomi. Når banker og realkreditinstitutter skal vurdere mulighederne for et lån, vil de bl.a. se på opsparing, indkomst og forbrug. Selvom man har en høj indtægt, er det slet ikke sikkert at man kan få lov at låne til en bolig, hvis udlåner kan se at man har et alt for stort forbrug og bare bruger løs. Man skal også kunne vise, at man er økonomisk disciplineret og ansvarlig.

Hvis man f.eks. har en samlet årsindkomst på 650.000 kr., vil man derfor maksimalt kunne låne 650.000 x 3,5 = 2.275.000 kr. Hvis boligen ligger i Århus eller København, vil lånebeløbet maksimalt være 650.000 x 4 = 2.600.000 kr. Dog er de fleste kreditinstitutter ikke villige til at udlåne mere end gældsfaktor 2, hvis lånetager er over 60 år, uanset selvom vedkommendes øvrige økonomi er stærk.

Som førstegangskøber anbefales det ikke at sætte sig for hårdt. Når man skal gennem sit første boligkøb, er man typisk ung og dermed stadig relativ ny på arbejdsmarkedet og som følge heraf stadig økonomisk ikke helt sikker. Især som førstegangskøber er det vigtigt ikke at have for stramt et rådighedsbeløb, så man skal leve af havregrød og spinke og spare på alt i livet for at have råd til boligen. Hvis man før køb af boligen har et rådighedsbeløb på 17.000 kr. og bruger hver en krone hver måned, er det urealistisk at skrue det ned på 8.500 kr., som det anbefalede minimum for 2 voksne. Det er også en god ide at se lidt længere ud i fremtiden og have kalkuleret eventuelle ændringer i økonomien, f.eks. i tilfælde af ledighed i en kortere eller længere periode, uforudsete udgifter eller lavere indkomst.

Hvis man allerede ejer en bolig og kan sælge den til mere end det lånte beløb, kan man bruge det overskydende beløb på et nyt køb, enten som højere udbetaling eller med en lavere månedlig ydelse.

Et eksempel herpå kunne være: I år 2010 købte Sofie en lejlighed for 1.100.000 kr. med et fastforentet 6% lån, som senere bliver solgt for 1.500.000 kr. Hun har en husstandsindkomst på 450.00 kr. Nu skal Sofie finde sig en ny bolig, og i mellemtiden er renten faldet til 2% for et fastforentet lån. Med baggrund i rentefaldet er der både kommet en økonomisk gevinst i form af en lavere og en større opsparing i form af større afdrag. Når udgifter til ejendomsmægler og bank er fratrukket, er der stadig et overskud på en halv million på bankbogen til et nyt boligkøb, og hun har dermed meget gode forudsætninger for at købe sig en ny, større og bedre bolig. Med sin årsindkomst og pengene på bankbogen vil hun altså kunne bruge 500.000+3×450.000 = 2.075.000 kr. på en ny bolig.

Uanset hvor mange penge man har på bankbogen, anbefales det at konsultere en professionel rådgiver, der kan hjælpe med at danne et realistisk overblik over, hvad boligen må koste og hvilket boliglån der er bedst egnet.

Gode råd til huskøb

At købe bolig er naturligvis ikke kun et spørgsmål om økonomi, selvom det for mange spiller en afgørende rolle. Boligen skal selvfølgelig kunne betales med den indkomst man har til rådighed, men der er også en række praktiske ting. Vi vil nu gennemgå dem.

Før man begynder at lede, bør man kende sine behov og være realistisk: Alle mennesker har deres egne forestillinger om den perfekte luksus-bolig: En strandvejsvilla i 2 etager på flere hundrede kvadratmeter eller en luksus penthouselejlighed, men det er vigtigt at være realistisk, både i forhold til budget og faktiske behov. Har man virkelig behov for flere hundrede kvadratmeter nu og i fremtiden? Ønsker man at få børn snart, eller har man måske børn der snart flytter hjemmefra? Er boligen placeret hensigtsmæssigt i forhold til job, skole, natur, daginstitutioner og hvad man ellers behøver i dagligdagen?

Når man så har fundet en mulig bolig, skal man få undersøgt boligens tilstand. Her kan især husets tilstandsrapport være til stor hjælp, men det anbefales også at få hjælp af en byggesagkyndig. Det er altid sælger der skal betale for tilstandsrapporten, men som køber kan man ikke være sikker på, at der ikke er kommet flere skader på boligen siden rapportens tilblivelse, så det er en god investering at få en uafhængig sagkyndig til at gennemgå boligen. Han vil kunne udpege eventuelle fejl og mangler og give et bud på, hvad udbedringen heraf vil koste.

En anden indikator er boligens energimærkning. Energimærket kan give et billede af boligens energimæssige stand og hvad der fremtidigt kommer af behov for forbedringer. Også her skal sælger betale for rapporten.

Når man køber en bolig, køber man sig samtidig ind i et bestemt lokalområde med naboer, som det er vigtigt at kende før man flytter dertil. Få undersøgt fremtidige investeringer og lokalplaner i området, der kan påvirke ens økonomi.

Når man så har fundet den rette bolig, er der en række forskellige ting at gøre, før man kan flytte ind i drømmeboligen. Det er vigtigt at få hjælp af en advokat til at gennemgå tilstandsrapporten, energitilstand og købsaftalen før man skriver under for at sikre sig at alle juridiske forhold er i orden. Her kan det også være en god ide at tegne en ejerskifteforsikring, hvis der viser sig at være fejl og mangler ved boligen i 5-10 år efter købet. Denne udgift deles mellem køber og sælger. Endelig skal man være sikker på at have en fornuftig finansiering, hvor banken har godkendt accepteret både aftalen og det konkrete boliglån.

Se alle artikler om lån →