Boliglån – alt du bør vide om boliglån

De fleste danskere drømmer om, før eller siden, at flytte i deres eget. Det er selvfølgelig fint at være lejer – du skal blandt andet ikke betale grundskyld eller ejendomsværdiskat, hvilket hurtigt kan løbe op i mange tusind kroner om året. Der er dog også store fordele ved at eje frem for at leje. Som boligejer er det dig, og ikke din udlejer, der bestemmer over boligen og den dertilhørende grund. Hvis du har lyst til at bygge en ny terrasse eller carport, så gør du det – med forbehold for kommunale tilladelser og lokalplaner, selvfølgelig. Det er som bekendt ikke gratis at bo i sit eget, og det er ligeledes de færreste danskere, som har råd til at købe et hus uden finansiering via et lån.

I Danmark har vi et helt særligt system, når det kommer til finansiering af boligkøb, nemlig det såkaldte realkreditsystemet. Hvis du har planer om at købe et nyt hus, vil du med overvejende sandsynlighed basere størstedelen af finansiering på et realkreditlån. Et realkreditlån er baseret på realkreditobligationer, der udstedes af et realkreditinstitut. Disse obligationer opkøbes af investorer, som ønsker et stabilt og forudsigeligt afkast på deres investering, og da realkreditobligationer er en af de absolut sikreste investeringer, man kan foretage, vil renten på et realkreditlån også være tilsvarende lav – til glæde for dig. Markedet for realkredit er dog underlagt strenge lovkrav fra Folketing, og derfor er det kun muligt at finansiere et boligkøb med 80 % realkredit – ved køb af et sommerhus er denne grænse 60 %.

Har du ikke de resterende 20 % (eller 40 %) stående på kontoen, skal du naturligvis finde finansiering andetsteds. De fleste vælger at optage et såkaldt boliglån (nogle steder kaldet huslån), der kan finansiere 15 % af boligens pris. Dette efterlader 5 %, som skal finansieres via egenkapital – altså fra egen lomme. Dette blev et lovkrav i november 2015, men du har trods alt stadigvæk mulighed for at låne 95 % af boligens værdi – 80 % via realkredit og 15 % via et boliglån.

Hvad er et boliglån, og hvor meget kan jeg låne?

Det er ikke billigt at købe hus, og det er trods alt et fåtal af os danskere, der har penge nok på kontoen til at købe et hus kontant. Derfor søger kommende boligejere ekstern finansiering via realkredit, hvor mange har mulighed for at låne 80 % af købesummen. Dette efterlader 20 %, hvoraf størstedelen typisk finansieres via optagelsen af et boliglån, der altså supplerer realkreditlånet i forbindelse med et boligkøb. Som tidligere nævnt er det lovpligtigt, at du selv finansierer 5 % af købesummen, og derfor låner man som regel 15 % af boligens værdi via et boliglån i banken. Der er som sådan ingen grænse – hverken øvre eller nedre – for, hvor meget du i kroner og øre kan låne via et boliglån. Uanset om du er på udkig efter en strandvejsvilla eller et charmerende hus langt ude på landet, så kan du basere en del af finansiering på et boliglån, hvis banken siger ja.

Da boliglånet i bund og grund er et traditionelt banklån, vil det også være dyrere end realkredit. Du vil ligeledes blive mødt med krav om sikkerhedsstillelse og dokumentation, så banken kan vurdere, hvorvidt du er i stand til at overholde dine forpligtelser i henhold til låneaftalen. Selvom både boliglån og realkreditlån har en meget lang løbetid – mellem 10 til 30 år – er der nemlig stadig en risiko for, at du ikke er i stand til at betale dine afdrag til tiden, hvilket banken naturligvis ikke bryder sig om. Derfor er det ikke alle, der har mulighed for at optage et boliglån i banken, hvis denne vurderer, at dine økonomiske forhold ikke berettiger et lån.

Kan jeg finde boliglån andre steder end i banken?

Som nævnt ovenfor vil de fleste basere den primære finansiering af et boligkøb på et realkreditlån, idet dette er langt den billigste løsning, der findes. Du skal under alle omstændigheder selv finansiere 5 % af boligkøbet, men hvis banken har afvist din ansøgning om et boliglån, findes der heldigvis andre muligheder på markedet.

Det online lånemarked er i de seneste år blevet større og mere alsidigt, hvilket har gjort det muligt for flere danskere end nogensinde før at låne penge uden om bankerne. Her er kravene mere rimelige, og du kan således med fordel overveje, om et forbrugslån kan være et alternativ til at låne penge i banken. Med et forbrugslån har du mulighed for at låne op til 400.000 kr., hvilket gør, at forbrugslånet også kan benyttes som et egentlig boliglån. Hvis du udelukkende mangler de resterende 15 %, for at tingene falder på plads, og du kan realisere din boligdrøm, så bør du overveje et billigt forbrugslån, der tilbyder renter på helt ned til lave beløb.

Fast eller variabel rente – hvilket boliglån skal jeg vælge?

Når du skal købe et nyt hus, er der mange ting, du skal være opmærksom på. Handlen skal tinglyses, der skal tegnes ejerskifteforsikring, og huset skal gås efter i sømmene af en fagkyndig eksperter, som udarbejder en tilstandsrapport, der beskriver fejl og mangler ved boligen. Inden det kommer så langt, skal du naturligvis have finansieringen på plads, så du rent faktisk har råd til at betale for huset. Når du skal vælge et boliglån, har du primært to forskellige rentemodeller at vælge mellem. Nedenfor vil vi gennemgå fordele og ulemper ved henholdsvis den faste og den variable rente, så du forhåbentligt kan danne dig et overblik over, hvad der passer dig bedst.

Hvad er et fastforrentet boliglån

Et fastforrentet boliglån betyder, at renten på dit lån forbliver den samme gennem hele afdragsperioden. Har du således optaget et fastforrentet lån på 3 %, skal du altså betale 3 % i rente i hele lånets løbetid – hverken mere eller mindre. Mange føler, at dette er en stor sikkerhed at have, så man ikke risikerer at skulle gå fra hus og hjem, hvis renten stiger markant. Du kan altså sove trygt uden bekymringer for rentestigninger – du ved altid, hvad du skal betale i morgen. Hvis der i forvejen er mangel på ”luft” i din økonomi, bør du måske overveje et fastforrentet lån, så du altid ved, hvad du skal betale i rente, der gør det nemmere at lægge et retvisende og mere nøjagtigt budget, hvilket er alfa og omega, når du skal låne penge.

Den største fordel ved den faste rente er dog også den største ulempe. For det første er denne sikkerhed ikke gratis – renteniveauet på de fastforrentede boliglån er typisk et par procentpoint højere end lån med en variabel rente. Dette skyldes, at banken forsøger at kompensere på det rentetab, de risikerer ved at tilbyde dig en fast rente. Du skal således overveje, hvorvidt denne forhøjede pris opvejes af den ekstra sikkerhed, du får ved en fast rente. En anden ulempe ved det fastforrentede lån er, at såfremt den omkringliggende rente falder, vil du ikke få glæde af en reduceret rente på dit lån. Du er jo netop låst fast til det samme renteniveau, hvilket naturligvis er rart i perioder, hvor renten er på vej op, men knap så sjov, hvis renterne rasler ned.

Rentetilpasningslån – variabel rente

Et rentetilpasningslån kan være at foretrække, hvis du har en forventning om, at renteniveauet er på vej ned. Har du ret, kan du nemlig se frem til betydelige besparelser på dit lån, da du nu skal betale mindre i rente – modsat folk med et fastforrentet lån, der har låst sig fast på et aftalt renteniveau i hele låneperioden. Ydermere vil et variabelt lån ofte komme med en lavere rente, så lånet fra begyndelsen er billigere end et tilsvarende lån med en fast rente. Der er altså umiddelbart mange fordele at hente, hvis du vælger den variable rente, men denne rentemodel kræver trods alt, at du har en smule is i maven.

De fordele, der er ved det fastforrentede boliglån, er omvendt ulemperne ved et boliglån med variabel rente. Når et lån har en variabel rente, betyder det, at renten løbende tilpasses renteudviklingen i samfundet – også kaldet markedsrenten. Er renten steget, når dit låns rente skal tilpasses, kan du altså forvente en højere rente end hidtil, hvilket selvfølgelig gør lånet dyrere. Dette er naturligvis en ulempe, da de færreste ønsker at betale mere end højst nødvendigt, og det kan være meget svært at forudsige, i hvilken retning renten er på vej hen – selv for professionelle bankfolk.

Hvilken rentetype skal jeg vælge?

Det er svært at sige, hvilken rente der er mest egnet i din situation, og det er derfor vigtigt, at du indledningsvist danner dig et overblik over din økonomi ved at lægge et budget. Dette kan du læse mere om senere. Ydermere bør du eventuelt drøfte problematikken med din bankrådgiver og få vedkommendes input og vurdering af, hvad der gavner din økonomi mest.

Dette skal du være opmærksom på, når du vælger din finansiering

Foruden rentemodel og lovkrav er der selvfølgelig en masse andre ting, som du skal være opmærksom på, når du vælger hvilket boliglån, du ønsker at optage. At købe hus er en stor beslutning, som bør bero på megen overvejelse, og det er således ikke noget, du bare skal springe ud i uden de fornødne overvejelser. Nedenfor har vi samlet en række gode råd til, hvordan du finder det bedste boliglån, hvad du skal holde øje med, og hvordan du bliver godt klædt på til at træffe det rette valg.

Det første råd er relativt simpelt, men ikke desto mindre er et budget over din privatøkonomi et ekstremt vigtigt værktøj, når du skal låne penge til finansiering af dit boligkøb. Det er som bekendt en ganske stor investering at blive boligejer, og det vil uanset hvad have indflydelse på din privatøkonomi mange år fremadrettet. Du skal have luft nok i økonomien til at betale renter, grundskyld, ejendomsværdiskat, tinglysningsafgifter og meget, meget mere – det kræver således, at du har en stabil månedlig indtægt, så du har råd til de mange faste og variable udgifter, der opstår i forbindelse med at blive boligejer. Derfor er det en overordentlig god idé at lægge et budget, så du har et overblik over udgifter, indtægter, disponibel indkomst og rådighedsbeløb – det er i øvrigt en rigtig god idé at lægge et budget, uanset om du låner til forbrug eller til huskøb. Når du lægger dit budget, bør du altid være realistisk i forhold til indtægter og udgifter. Hvis du vil være helt sikker på, at der er luft i økonomien, kan du altid nedjustere dine forventede indtægter med et par procent, mens du opjusterer de forventede udgifter med en tilsvarende procentsats. På denne måde havner du ikke i en penibel situation, hvor du skal vende hver en krone for at få enderne til at mødes, så du kan betale dine afdrag.

Drøft din økonomi med din bankrådgiver

Uanset om du har tænkt dig at optage et boliglån i banken eller ej, så kan det være en god idé at alliere dig med din bankrådgiver, så du kan få en professionel vurdering af din nuværende – og ikke mindst fremtidige – økonomi. Selvom din bankrådgiver naturligvis har et incitament til at forsøge at overtale dig til at vælge et af arbejdsgiverens (bankens) produkter, så er langt de fleste bankrådgivere i dag heldigvis forholdsvis uvildige og objektive, når det kommer til vejledning og rådgivning i forhold til din privatøkonomi. Du kan derfor uden problemer tage din bankrådgiver med på råd, også selvom du har tænkt dig at låne hos en konkurrerende bank eller på internettet.

Boliglån i banken eller forbrugslån?

Som tidligere nævnt er det desværre ikke alle, der har mulighed for at få bevilget et boliglån i banken, og selvom banken ikke er afvisende over for at låne dig penge, kan det stadigvæk være en fordel at bruge et forbrugslån som boliglån i stedet. Begge låntyper har fordele og ulemper. Boliglånet vil i langt de fleste tilfælde være billigere end et forbrugslån, men denne lave priser betyder omvendt større krav om sikkerhed, skrappe dokumentationskrav og langsommelige ansøgningsprocedurer, som konsekvent skal udfyldes. Selvom forbrugslånet er en smule dyrere end et boliglån, er det trods alt stadig muligt at finde lån med så lav en rente som 4,99 %.

Kravene til sikkerhed og dokumentation er ligeledes ikke nær så strenge, og dine chancer for at blive godkendt er således alt andet lige bedre. Det er under alle omstændigheder en mulighed, du kan overveje, hvis du ikke ønsker at låne gennem banken.

Når man låner penge, er det nemt at stirre sig blindt på renten og fejlagtigt tro, at den laveste rente nødvendigvis er ensbetydende med det billigste lån. Sådan er det ikke, og du bør derfor i stedet fokusere på nøgletallet ÅOP, hvis du gerne vil sammenligne to lånetilbud. ÅOP står for Årlige Omkostninger i Procent og er således et udtryk for de samlede omkostninger, der er forbundet med et givent lån.

Det er lovpligtigt for professionelle långivere at oplyse om ÅOP (jf. kreditaftaleloven), hvilket er en stor fordel for dig som låntager, da du slipper for at gennemgå låneaftalen ned til mindste detalje. ÅOP omfatter alt fra stiftelsesprovision til etableringsomkostninger, og du skal således ikke bekymre dig for, at du har overset en eller flere omkostninger. Når du sammenligner et boliglån med et andet – eller måske med et forbrugslån – bør du tage udgangspunkt i ÅOP frem for renten, hvis du ønsker et retvisende billede af, hvor billigt eller dyrt de pågældende lån er i forhold til hinanden.

Hvis din økonomi i forvejen er relativt stram, kan det måske være fordelagtigt at vælge et boliglån med afdragsfrihed. Denne type lån er kendetegnet ved, at du i perioder ikke skal betale afdrag – udelukkende renter. Det kan være en stor hjælp for førstegangskøbere, der ønsker et par år til at vænne sig til deres nye boligsituation. Ved et afdragsfrit lån går der altså længere tid, før du begynder at afdrage på dit lån, hvilket naturligvis også betyder, at ydelserne er højere, når du efter den afdragsfrie periode – der typisk er mellem 10-15 år – begynder at betale lånet tilbage. Der er således fordele og ulemper, uanset om du vælger afdragsfrihed eller ej, så forsøg at tilpasse dit lån til din økonomi.

Kan det kun gå for langsomt med at få nøglerne til dit drømmehus, og vil du gerne have lukket handlen hurtigst muligt, så hele familien kan flytte ind og starte jeres nye liv? Vi håber, at ovenstående gennemgang har kunnet afhjælpe hele eller dele af din tvivl, så du forhåbentligt er blevet klædt godt på til at finde lige netop den finansiering, du har brug for, når du skal købe hus.