Bidragssatser

Hvad bidragssatserne betyder for dig

Har du bare fulgt en lille smule med i nyhederne og især på erhvervs- og økonomiområdet, så er du sikkert stødt på begrebet bidragssats. Begrebet knytter sig til det at låne penge til realkredit, hvilket omhandler den situation, hvor du låner penge for at købe fast ejendom. Det er ingen hemmelighed, at når du låner penge, så skal beløbet betales tilbage, og du skal i den forbindelse også betale renter af det lånte beløb. Ved at betale renter kan realkreditinstituttet også tjene penge ved at udlåne, og de får samtidig sikkerhed i din faste ejendom, hvis du ikke er i stand til at imødekomme dine forpligtelser.

Realkreditlånet er samtidig den absolut mest populære måde at låne penge til fast ejendom på, fordi du med et realkreditlån som forbruger får det billigste lån, når det kommer til køb af fast ejendom. Ud over din rente, som du betaler for dit lån, vil du også støde på begrebet bidragssats og provision. Det er begge dele noget, du betaler for lånet ud over renten, og i denne artikel vil vi fokusere på, hvad bidragssats er for en størrelse, så du kan få en idé om, hvad det egentlig er.

Hvad er bidragssatser?

Når du køber en fast ejendom, bliver der solgt obligationer samtidig, som er udstedt for at rejse kapital til dit lån. Du betaler derfor rente til ejeren af disse obligationer, og du betaler samtidig et bidrag til realkreditinstituttet. Bidraget er med til at dække de omkostninger, som realkreditinstituttet har i forbindelse med at formidle dit lån. Men du betaler også for de øvrige omkostninger ved driften af dette lån – herunder hvis der er tab i forbindelse med udlånet. Et realkreditinstitut skal desuden overholde de lovkrav, der er på området. Og de udgifter, de måtte have i den forbindelse, er du også med til at betale med dette bidrag.

Det afgørende for din bidragssats er derfor, hvor stor en del af din faste ejendom der er lån i. Jo lavere en del af ejendommen du har lån i, desto lavere bidragssats. Det skyldes meget enkelt, at realkreditinstituttets udgifter til driften med videre for lånet er lavere, når lånet i boligen samtidig er lavere. Der er desuden forskel på, hvilken bidragssats, du skal betale, alt efter hvilken låntype du har. Fastforrentede lån er billigere, når det kommer til bidragssatser, end det er, hvis du har et afdragsfrit lån.

Du betaler din bidragssats på samme måde som resten af lånet, hvor du betaler af på lånets hovedstol samt de dertil påløbne renter. Det er således et gebyr i forbindelse med dit lån, og du må ikke forveksle din bidragssats med renter eller hovedstolen. Selvom du med den snak, der er i medierne, synes, det kan virke urimeligt eller dyrt med bidragssatser, så skal du huske på, at et realkreditinstitut også skal kunne tjene penge på dit lån. Samtidig bærer de nemlig en risiko – for kan du ikke betale det, du skylder, så skal realkreditinstituttet bære tabet. Ligesom realkreditinstituttet skal inddrive det, du skylder, gennem inkasso eller tvangsauktioner.

Beregn din bidragssats

Du kommer ikke udenom at skulle betale bidragssatser, men hvis du står foran at skulle købe fast ejendom, så kan du undersøge, hvor du får de bedste bidragssatser. Du skal derfor starte med at finde ud af, hvor meget du skal låne, og hvor mange procent af ejendommens værdi det svarer til. Jo højere belåningsprocent du forventer, desto højere er bidragssatsen. Dernæst skal du overveje din låntype. Et fastforrentet lån vil som regel give en markant lavere bidragssats end ved et afdragsfrit lån. Du skal hele tiden tænke i risikovurdering, hvorfor du er helt sikker på, at du sagtens kan betale lånet tilbage over tid. Som modsætning hertil skal realkreditinstituttet vurdere, om risikoen for, at det ikke sker, er for stor. Når du har fundet disse to parametre, er du klar til at undersøge de forskellige muligheder, samt hvor du får den laveste bidragssats. Du skal bare huske, at et lån er meget mere end bidragssatsen alene, og finder du et lån med en lav bidragssats, men hvor du skal betale højere rente for lånet, så er det ikke sikkert, det er den billigste løsning. Det bedste er at finde det sted, hvor den lave rente følges af en lav bidragssats, for i sidste ende skulle du helst betale så lidt for dit lån som muligt. Mange hjemmesider tilbyder, at du kan beregne din bidragssats. Tommelfingerreglen er som nævnt: at desto større belåning, desto højere bidragssats. Jo mere du har til udbetaling, desto mere kan du dermed bringe din bidragssats ned. Samtidig giver en god udbetaling også et mindre lån fra starten af, hvilket altid er at foretrække, da det utvivlsomt vil være billigere at låne et mindre beløb.

Hvad nu hvis bidragssatsen stiger?

Hvis dit realkreditinstitut gerne vil hæve bidragssatsen på dit – og andres – lån, så følger det af god forretningsskik på området, at stigningen varsles overfor låntagerne i god tid. Det er også god skik på området, at bidragssatserne ikke må være vilkårlige, og at de skal begrundes, når de indføres. Det gør, at du som låntager får besked i tide om stigningen og dens størrelse, hvorfor du ved, at det er den samme bidragssats for alle, der har et lån. Og hertil får du en vejledende begrundelse, som detaljeret forklarer, hvorfor bidragssatsen er steget. Da renterne er lave for tiden, og da bidragssatserne mange steder stiger, så er det noget, som mange boligejere er opmærksomme på. Bidragssatserne kan nemlig udgøre en meget stor del af det beløb, der betales i forbindelse med et lån. Stiger din bidragssats? Ja, så kommer du til at betale mere. Det er meget logisk. Mange vil derfor sikkert tænke, at de vil flytte deres lån til et andet realkreditinstitut i den forbindelse, så de ikke skal betale det samme. Ellers tænker de, at de vil omlægge deres lån til et andet slags lån, så deres bidragssatser ændres i den forbindelse.

Kan det svare sig at skifte realkreditinstitut?

Mange boligejere bliver frustrerede over, at deres bidragssatser stiger, og de vil derfor skifte til et andet realkreditinstitut. Men er det nu så god en idé, når alt kommer til alt? I mange tilfælde vil det ikke nødvendigvis kunne svare sig, bare fordi bidragssatsen bliver hævet.

For det første koster det penge at skifte fra et realkreditinstitut til et andet. Det er penge, du skal betale i forbindelse med skiftet, og den udgift skal selvfølgelig sammenlignes med den hævede bidragssats. Kun hvis det kan svare sig at skifte, bør du gøre det.

For det andet kan du ikke være sikker på, at det andet realkreditinstitut ikke også hæver deres bidragssats. Hvis det er tilfældet, så risikerer du reelt at betale endnu mere, da du både betaler for skiftet til et andet realkreditinstitut og for de eventuelt forhøjede bidragssatser, og det kan derfor blive endnu dyrere, end det var før. Du skal derfor overveje meget nøje, om det kan svare sig, og her må bidragssatserne ikke alene være udslagsgivende for din beslutning. Er der andet og mere, der gør et skifte attraktivt, så kan vi dog anbefale det, men god rådgivning kan være en god idé oveni.

Omlægning af lån

Som nævnt ovenfor vil bidragssatserne være lavere i de tilfælde, hvor der er tale om et fastforrentet lån. Det er en mere sikker låntype for alle parter, og det er med til at sikre finansiel stabilitet. Derfor er der stor fokus på, om lånet er fastforrentede og modsætningsvis ikke variabelt forrentet lån. Har du ikke et fastforrentet lån, så vil du opdage, at din bidragssats er markant højere, end hvis du havde et fastforrentet lån. Her er der penge at spare, fordi du kan sikres en lavere bidragssats, og når renterne er så lave, som de er nu, kan du sikkert også få et rigtig godt lån oveni. Det er for mange en rigtig stor motivation til at få omlagt et lån, der er dyrt, til et andet lån, der er billigere. Hvis du ikke er interesseret i at omlægge dit lån til et lån med fast rente, så har du stadig mulighed for at få en lavere bidragssats. Du kan nemlig vælge at omlægge til et lån, hvor der er længere tid mellem rentetilpasningerne – du kan starte med at afdrage på lånet på et tidligere tidspunkt og dermed nedbringe den belånte del af din ejendom.

Hvilke andre muligheder har du?

Hvis du mener, din bolig er steget i værdi, så har du mulighed for at få lavet en ny vurdering af boligen. Der kan være flere faktorer, der afgør, om din bolig er steget i værdi, men de mest åbenlyse er den tidsmæssige faktor, da mange ejendomme generelt bliver mere værd med tiden, hvilket også er en grund til, at investering i fast ejendom altid er en god investering. Det kan også være forbedringer af boligen, der er med til varigt at øge værdien. Det er ikke det samme som almindelig vedligeholdelse, hvilket forventes, at du som boligejer sørger for. En varig forbedring kan for eksempel være en tilbygning eller andre forbedringer, som kan benyttes fremadrettet af både dig og kommende ejere. Er din ejendom steget i værdi, vil den belåningsprocent, der er på lånet, blive tilsvarende lavere, og det kan medføre, at din bidragssats kan blive sænket. En anden mulighed er at afdrage så meget på din gæld som muligt. Har du mulighed for dette, kan det lette det, du skal betale i bidragssats, og det kan på sigt give ekstra luft i dit budget. Det er endnu en af de fordele, som du får, hvis du vælger et fastforrentet lån, hvor du afdrager på lånet med det samme. Du kan også imødekomme problemet allerede på det tidspunkt, hvor du vil købe fast ejendom. Hvis du har en stor udbetaling til boligen, skal du låne det mindre. Jo mindre en procentdel af ejendommen du skal låne til, desto lavere bidragssats kommer du til at betale. Det er derfor muligt at sikre sig selv, allerede inden du køber ejendommen, og det er endnu en god grund til at have en stor udbetaling.

At få nedsat bidragssatsen

Du tænker sikkert, at når du har afdraget på dit lån, eller hvis du har betalt ekstraordinært af på dit lån, så falder din bidragssats af sig selv. Det er desværre ikke tilfældet rigtig mange steder, hvor den fortsat vil være den samme gennem hele din afbetalingsperiode. Det er derimod et område, hvor du kan gøre noget selv. Du skal i kontakt med realkreditinstituttet, hvorved du kan få ændret din bidragssats, så den stemmer overens med den belåningsprocent, du har. Du skal dog være klar over, at mange realkreditinstitutioner tager et gebyr for dette. Dette gebyr kan dog undgås, hvis du betaler ekstraordinært meget af på dit lån på en gang, eller hvis der er åbenlyse fejl i vurderingen. Hvis du ved, at du vil kunne få sat din bidragssats ned, så kan det anbefales, at du kontakter dit realkreditinstitut for at få afklaret, om du – mod det eventuelle gebyr – kan få genvurderet din bidragssats. Der kan jo være penge at spare, og selvom det ofte er dig selv, der skal være den aktive part i dette, så skal du stadig overveje det, da det er dig, der også kommer til at få en besparelse i sidste ende.

Bankerne får også en del af bidragssatsen

Bankerne får en del af de penge, der kommer ind fra bidragssatserne. Realkreditinstitutterne bruger bankerne – her selvfølgelig de banker, de samarbejder med generelt – som økonomiske rådgivere. Det betyder, at der bliver betalt for denne viden. Det er ikke en hemmelighed, og du vil kunne finde denne oplysning på realkreditinstitutternes hjemmesider. Udover økonomisk rådgivning er det også låneformidling og risikovurdering, der betales for på denne måde, ligesom bankerne kommer til at bære en del af den økonomiske risiko i forbindelse med lånet. Det er desuden en af begrundelserne for, at bidragssatserne har taget noget, der for mange boligejere minder om en himmelfart de seneste år. Det bliver dog ikke uddybet yderligere, hvilken form for økonomisk rådgivning der benyttes, men samarbejdet er der, og det er derfor, din bank altid vil pege på et specifikt realkreditinstitut – for på baggrund af samarbejdet mellem de to partnere har din bank også en interesse i, at du optager dit realkreditlån et bestemt sted.

Hvis du alligevel vælger at skifte

Selvom det ovenfor er beskrevet, at det i langt de fleste tilfælde ikke kan svare sig at skifte realkreditinstitut, så er der ingen regel uden undtagelser. For der er alligevel bestemte tilfælde, hvor det kan svare sig at skifte. Der er realkreditinstitutter, som gør, hvad de kan, for at sikre at det er billigt at skifte til dem. Ved at bringe dine udgifter ved skiftet ned, bliver det pludseligt mere attraktivt at skifte. Det ved realkreditinstitutterne godt, så derfor kan de overbevise dig om, at du skal blive kunde hos dem i stedet. Skulle du ønske at skifte og samtidig få det billigere, så skal du samtidig sørge for en ny vurdering af din ejendom. Det kan nemlig være, at din ejendom nu er mere værd, end den var, da du optog dit første lån. Og skal du ikke belåne så stor en procentdel af ejendommen, så vil du få en lavere bidragssats – især hvis du vælger et fastforrentet lån med afdrag. Der er også realkreditinstitutter, der har lavere bidragssatser end konkurrenterne, og det kan også være udslagsgivende, hvis du vil skifte, eller hvis du skal købe fast ejendom for første gang. Det er som sagt ikke en sikkerhed for, at bidragssatserne ikke vil stige, men det vil i hvert fald give en periode med en lavere bidragssats lige meget hvad, da en forhøjelse skal varsles i god tid.

Det politiske pres

Stigningen i bidragssatserne har generelt fået de danske boligejere op i det røde felt. Det er også en af grundene til, at det er et emne, der har fyldt og fortsat fylder meget i medierne – for der er unægtelig mange boligejere i Danmark. På baggrund af al den medieomtale har realkreditinstitutterne og bankerne været ude for at fortælle om deres rolle, og hvad pengene bruges på. En af forklaringerne er ustabiliteten på de økonomiske markeder generelt, og en anden er, at deres egne udgifter stiger, fordi flere boligejere ikke kan imødekomme deres forpligtelser. På den anden side står alle boligejerne og raser over, at de løbende kommer til at betale mere og mere for deres lån, at de ikke umiddelbart får en revurdering af deres bidragssatser, når gælden i boligen nedbringes, eller boligen stiger i værdi, samt at de som boligejere ikke har andre reelle muligheder end realkredit i forbindelse med deres køb af fast ejendom, hvorfor mange boligejere føler sig stavnsbundne af realkreditinstitutionerne. Da alle realkreditinstitutioner løbende har hævet deres bidragssatser, synes det også at ligne en manglende konkurrence på markedet, der i sidste ende rammer forbrugerne, som kan se de stigende bidragssatser hos alle realkreditinstitutter. Boligejerne har derfor ikke mange valgmuligheder i sidste ende. Rent politisk har der dog historisk ikke været den store lyst til at regulere realkreditområdet på lige dette område, men det, der ligner manglende konkurrence på baggrund af den næsten uniforme stigning indenfor bidragssatserne, har medført, at der nu begynder at tegne sig et billede af, at der skal være mere fri konkurrence på dette område. En fri konkurrence vil kunne medføre, at blandt andet bidragssatserne kan falde, da det er et område, hvor der er mulighed for konkurrence og fleksibilitet. Om det kommer til at ske til gavn for boligejerne i det ganske land, det vil tiden dog vise. Lovgivning eller generel regulering på dette område vil kunne skabe gennemsigtighed for låntageren. For rigtig mange boligejere er boliglån en ugennemsigtig affære, der er svær finde hoved og hale i. Hvis bidragssatser blev et område for konkurrence mellem disse virksomheder, så ville det kun komme låntagerne til gavn. Mange sidder i hvert fald lige nu med en fornemmelse af, at realkredit minder om karteldannelse, og den konflikt mellem de to parter vil kunne blive opblødt på denne måde.

Selvom du som boligejer ikke er begejstret for dem, så er bidragssatserne kommet for at blive. Der er visse omkostninger forbundet ved et realkreditlån, der ikke kan dækkes af renterne alene. Derfor udskilles disse udgifter konkret i form af bidragssatserne, som du skal betale sideløbende med lånet. Det er oplysninger, der vil fremgå af den aftale, du indgår, og en stigning skal varsles i god tid – fulgt af en begrundelse. Om du så er enig i den begrundelse eller ej, det er så et helt andet spørgsmål. En stigning i din bidragssats kan dog være et hårdt økonomisk slag, og derfor skal du i forbindelse med optagelse af et lån påregne, at der kan komme stigninger. Der skal derfor være luft i budgettet til dette, og med alt den medieomtale der har været på dette område, så er de fleste klar over, at det er en mulighed. Samtidig kan du ikke forvente, at et realkreditinstitut kan eller vil fortælle dig, om der er nært forestående stigninger på vej. Så du bør se det som en overhængende risiko. Er der luft i budgettet, så klarer du selvfølgelig skærene, men det er stadig ærgerlige penge at skulle kalkulere med, da det er penge, du kunne have brugt til noget andet. Du skal derfor omlægge lån, når det kan svare sig, og du skal ikke være bange for at skifte til et andet realkreditinstitut, når det kan svare sig. Du skal samtidig overveje en ny vurdering af din ejendom, hvis du ved, at det vil kunne nedbringe din bidragssats. På den måde kan du imødekomme nogle af dine udgifter undervejs, for det vil altid være op til dig at sikre, at du skal betale så lidt som overhovedet muligt i forbindelse med dit lån. Du kan derfor med fordel jævnligt gå ind og undersøge, om en af disse muligheder er økonomisk rentabel for dig på et givent tidspunkt, og er det det, så skal du slå til, så du løbende holder dine egne udgifter nede på et minimum.